Земельный участок под дом

Земельный участок на продажуЕсли вы намерены не покупать готовый, а строить, вам понадобиться свободный земельный участок под дом. В данном разделе  вы найдете статьи с рекомендациями, как выбирать и приобретать участок под дом, или как оценивать возможности уже имеющегося. Чтобы потом не было проблем с документальным оформлением дома, его постройкой, эксплуатацией и жизнью в этом месте.

Ниже карточки статей и рубрик с кратким резюме. Кликнув на картинку, заголовок или нужный текст, вы перейдете к соответствующим статьям:

Поиск свободного участка для своего дома
Как выбрать земельный участок?
  • Где искать.
  • Правила и ошибки при выборе участка.
  • В какое время года лучше смотреть участки.
  • Признаки хорошего и плохого участка.
  • Аукционы и аренда у государства.
Покупка земельного участка
Покупка земельного участка
  • Как все происходит при сделке.
  • Какие документы требовать у продавца участка.
  • Юридическая чистота земельного участка — как проверять.
  • Цены на участке - от чего зависят? Как контролировать?
  • Ошибки при выборе участков.
Регистрация статуса земельного участка
Регистрация земельного участка
  • Категории земель, переводы в другую категорию. В каких категориях запрет на строительство жилого дома.
  • Последовательность документального оформления земельного участка.
  • Какие документы и куда нужны.
  • Проблемы при регистрации участка, как не попасть.

По каким признакам выбирать земельный участок под дом или оценивать плюсы и минусы уже имеющегося участка? Как правильно выбрать место под дом на участке и подготовить территорию к строительству?

Участок и местность вокруг могут вам очень понравится, но потом затруднитесь получить нужные документы о собственности из-за выявившихся ограничений по закону. Что это за скрытые ограничения?

Рекомендации по этим и другим вопросам вы найдете в статьях этого раздела.

Планировка мест на земельном участке
Планировка земельного участка
  • Какую информацию об участке и его окружении надо собрать.
  • С чего начинать разметку участка.
  • Правила размещения функциональных зон на участке.
  • Ошибки при планировке участка. Рекомендации.
Где на участке разместить дом?
Как разместить дом на участке?
  • Что и как учитывать при «посадке» дома на участке:
  • стороны света, геология
  • деревья, соседи
  • коммуникации
  • Влияние «посадки» дома на затраты при его эксплуатации.
Подготовка участка к строительству
Подготовка участка к стройке
  • Выгоды, проблемы и риски — сравнение:
  • расчистка, выравнивание, организация строительной площадки
  • геология грунта
  • закладка коммуникаций
  • дренаж, канализация

Участок можно со временем испортить, а можно, наоборот, кратно повысить его стоимость. Важно знать принципы содержания участка и самой земли в последующие годы,  чтобы их стоимость не снижалась, а даже росла. Об этом тоже в статьях.

Земельный участок под дом и возможные скрытые риски

Местоположение земельного участка на картеПриобретая участок под будущий дом, вы, на самом деле, приобретаете целую местность. Всего лишь за 30 минут вы пройдете расстояние до 3-х км пешком, а на велосипеде  до 7-10 км.  То есть, вы минимум приобретаете для себя жизненный ареал в виде круга радиусом до 10 км минимум, что равносильно площади в 300 квадратных километров!

Примечание: если вы не собираетесь совершать пешие или велосипедные прогулки, тогда зачем вообще планировать жить за городом?

Все, что может произойти или проявиться негативного на этой территории, может отрицательно повлиять на качество вашей жизни и планы застройки участка.

Ловушки при покупке земельного участкаНиже кратко перечислим, какие скрытые риски могут быть в отношении земельного участка и окружающей территории, даже если все понравилось, в том числе и по цене. Проблемы могут возникнуть и с давно существующем у вас участком, например, доставшимся по наследству, когда вы займетесь строительством.

геология участка и его география

Геология под частным домомУровень грунтовых вод, несущая способность грунта, кислотность растительного слоя участка, пути движения талых и ливневых вод, история случаев наводнений от протекающей рядом речушки, расположение участка относительно сторон света, роза ветров…. Все это может впоследствии  дать следующие минусы:

  • высокий уровень грунтовых вод повлечет высокие расходы на фундамент, иногда в несколько раз. Также, как и слабая несущая способность грунта
  • вдруг окажется, что по весне все талые воды с окружающей местности (со всей улицы) собираются именно чтобы стекать через ваш участок, либо в сильные ливни. И вам придется делать дополнительный дренаж
  • раз в 10-15 лет, в результате аномально снежных зим (а они бывают) регулярно соседняя маленькая речушка, которая так вам понравилась, разливается, затапливая окрестности и ваш участок тоже
  • кислотность плодородного слоя почвы будет угнетать плодоношение ваших деревьев, газонов, огорода и вам придется нести затраты на исправление почвы
  • участок на опушке высокого красивого леса, и вам это понравилось! Но если лес с южной стороны, он будет давать тень на ваш участок, загораживая от солнца
  • превалирование основных ветров, допустим, со стороны, где в 30 км расположен завод, или со стороны федеральной автомагитстрали, обеспечит на этом участке такое же превалирование воздушных загрязнений, приносимых ветром с этих объектов

юридически значимые ограничения

Законодательство и земельный участокВ отношении земельного участка под дом могут выявиться ограничения юридического характера — на основании законов, отраслевых правил, распоряжений федеральных и муниципальных органов. Причем, продавец участка может даже не знать обо всех ограничениях, или скрывать это. Потому что  раньше все ограничения отмечались в документации к участку, а сейчас нет. 

Варианты неявных ограничений по участку:

  • рядом с вашим участком проходят, например, подземные ЛЭП, нефтепровод или газопровод большого диаметра, или другие какие-то скрытые коммуникации
  • все коммуникации имеют санитарные (охранные) зоны, которые и являются юридически значимыми ограничениями. Охранные зоны могут заходить и на участок: пользоваться участком можно, но строить ничего капитального нельзя
  • ремонтные работы этих коммуникаций, которые рано или поздно наступят, могут изрядно все перепахать рядом с вами
  • даже старый столб электролинии с оборванными проводами поблизости может оказаться временно зарезервированной ЛЭП со своей охранной зоной
  • ручей, протекающий рядом с участком может числиться в экологических документах и иметь свою охранную зону, перекрывающую участок, строительство могут не согласовать

От хозяина–продавца требуйте «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ). Именно в этом документе официально будут отмечены все ограничения и возможности по строительству на данном участке. Этот план хозяину участка по его заявлению обязаны сделать и выдать в органе местного самоуправления, причем, бесплатно.

Если продавец участка под разными предлогами не показывает или не запрашивает ГПЗУ, это повод задуматься…

«красные линии»

Красные линии участка«Красные линии» – это ограничения градостроительного плана на земельных участках. Служат для контроля со стороны властей. Линией красного (или другого яркого) цвета на планах обозначают границы между частными участками и территориями общего или специального пользования (дороги, парки, набережные, скверы и т.п.). Красными линиями также обозначают охранные зоны ЛЭП, газопроводов, каналов связи, ж/дорог и других коммуникаций.

Если участок пустой, не факт, что он будет пустовать в дальнейшем. Не редки случаи, когда вся местность и участок когда-то были признаны властями перспективными для какой-то застройки, запланированной даже через 15 лет.

Например, через 10 лет в вашей местности начнут прокладывать федеральную автомагистраль или железную дорогу, или даже строить завод какой-нибудь.  Оказывается это было вписано в генеральный план развития местной территории.

Красные линии на планахТакие «перспективные территории», запланированные для объектов государственного значения, обычно тоже отмечаются «красными линиями» на градостроительных планах. В последнее время «красными линиями» стали обозначать и допустимое сближение границ соседствующих земельных участков.

Поэтому, прежде чем покупать приглянувшийся земельный участок под дом, обязательно ознакомьтесь с градостроительными планами, генеральными планами и другими документами застройки всей местности.

Градостроительный план всей местности или генеральный план застройки можно увидеть на официальных сайтах Администраций района, города, области. 

Если вы что-то построите на участке так, что строение (даже его карнизы) будет выходить за красные линии, то по суду его могут заставить снести.

категории земель

  • земли сельхозназначения
  • земли населенных пунктов (земли поселений)
  • промышленные земли и специального назначения
  • охраняемые законодательно территории и объекты
  • земли лесного фонда
  • земли водного фонда
  • земли запасного фонда

Участки к покупке могут предлагать на землях разных категорий, однако строить жилой индивидуальный дом можно не на всех. Каждая категория земель имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Безусловно строить  индивидуальный жилой дом можно на участках, имеющих ВРИ ИСЖ («индивидуальное жилое строительство»). Такой ВРИ имеют все земли поселений. 

Домик на распаханном участкеДругие категории земель и участков на них имеют в отношении строительства дома ВРИ «Нельзя» или «Можно с ограничениями».

Подробно о категориях земель, о том, как получить разрешение на категориях  с ВРИ «Можно с ограничениями», возможно ли переводить участки из одной категории в другую, и другие вопросы по этой теме можете найти в статьях «Как выбрать земельный участок» и «Регистрация земельного участка»

юридически значимые обременения

Рулонный газон участка под залогомПонравившийся вам участок может оказаться в каком-либо обременении, который от вас могут скрыть. Такими  обременениями, например,  может быть арест участка или его залог.

Либо чьи-то арендные права могут обнаружится на ваш участок, и вы, по сути, приобретете не собственность, а переуступку права аренды на этот участок.

Арендные права могут оказаться на тот самый лесок, ради которого вам понравился участок и в котором вы планировали совершать прогулки. И окажется, что посещение этого леса запрещено.

Поиск с лупой по картеДаже если соседский участок находится в обременении — это тоже опасно: на нем могут начаться склоки, совсем не благоприятные для вашего комфорта.

Может вдруг вскрыться сервитут на ваш участок или соседний — право проходить или проезжать через участок, допустим, коренному населению, например в лес или к водоему

межевые и кадастровые проблемы

Инженер-геодезист работаетМежевание земельных участков – это ряд действий сертифицированной инженерно-геодезической компании на местности, где заданный участок. В результате компания устанавливает или восстанавливает и далее закрепляет местоположение, границы и площадь этого участка.

В результате, геодезическими знаками на самом участке и в документах фиксируются физические границы землепользования (владения) этим участком. Работа геодезистов проводится по заказу и за счет владельца участка (допустим, владелец – это вы).

Инженеры-геодезисты проводят измерения с помощью приборов, обеспечивающих через спутник привязку координатных точек вашего участка к общей кадастровой системе координат страны. Полученные результаты оформляются этой же компанией в виде межевого плана в бумажном и электронном виде (на диске), и вручаются вам.

Вы передаете этот диск и другие свои правоустанавливающие  документы в МФЦ («Многофункциональный центр» обслуживания населения), где они проходят экспертизу и юридически закрепляются включением в базу Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, под названием «Единый государственный реестр недвижимости» (ЕГРН) или кратко «Росреестр».

Кадастровые работы на земельном участкеВыписку из ЕГРН называют «Кадастровым паспортом участка». Эту выписку может заказать и получить любой человек через сайт «Росреестра».  Заверенная выписка из ЕГРН является главным документом о землепользовании земельного участка: собственники, статус земель, точная площадь, границы и др.

Подробнее всю процедуру — как провести межевание и регистрацию в «Росреестре»,— вы найдете в статье «Регистрация земельного участка».

Проблем с межеванием при покупке земельного участка под дом может быть несколько, вот некоторые из них:

  • прежде всего, отсутствие межевого плана! Значит, межевание не проводилось, в ЕГРН участка нет, то есть, юридически участка не существует. Старые «Свидетельства о собственности» действительны пока только до конца «Дачной амнистии» (до 01.03.2021 г.), и все равно требуют межевания
  • межевой план сделан, но не передан в МФЦ, не прошел регистрацию в ЕГРН. Значит, юридически участок все равно не существует
  • межуют сейчас все, но межевание еще не дает права на строительство (см. выше «категории земель»)
  • межевание выполнено невнятно: участок имеет кадастровый номер в ЕГРН, но потом окажется, что межевание соседского участка и его кадастровая площадь накладывается местами на ваш. Кадастровые ошибки – не редкое явление, обнаруживаются неожиданно, иногда через несколько лет и требует больших усилий для исправления (часто, через суд)
  • межевание выполнено геодезистами без должного составления «Акта согласования границ» с соседями, или те из-за споров отказались подписывать Акт. В результате большая вероятность долговременных тяжб «из-за межи»

Как ответить на вопрос?Выше кратко рассмотрены самые существенные проблемы с участками, есть и другие. Как их своевременно заметить при выборе земельного участка под дом? Как в результате избежать неэффективной покупки, или незаконного строительства? — об этом детальнее в статьях рубрик «Как выбрать земельный участок?, «Покупка земельного участка» и «Регистрация земельного участка