Земельный участок под строительство дома

Земельный участок на продажуЕсли вы намерены не покупать готовый, а строить, вам понадобиться земельный участок под строительство дома, свободный под новое строительство. В данном разделе  вы найдете статьи с рекомендациями, как выбирать и приобретать земельный участок под строительство дома, или как оценивать возможности уже имеющегося. Чтобы потом не было проблем с документальным оформлением дома, его постройкой, эксплуатацией и жизнью в этом месте.

Ниже карточки статей и рубрик с кратким резюме по теме «земельный участок под строительство дома». Кликнув на заинтересовавшую вас картинку или по зеленым стрелкам под ней, вы перейдете к соответствующим статьям:

По каким признакам выбирать земельный участок под строительство дома или оценивать плюсы и минусы уже имеющегося участка? Как правильно выбрать место под дом на участке и подготовить территорию к строительству?

Участок и местность вокруг могут вам очень понравится, но потом затруднитесь получать нужные документы для оформления собственности из-за выявившихся ограничений по закону. Что это за скрытые ограничения?

Рекомендации по этим и другим вопросам вы найдете в статьях этого раздела.

Участок можно со временем испортить, а можно, наоборот, кратно повысить его стоимость. Важно знать принципы содержания участка, самой земли в последующие годы,  чтобы их стоимость не снижалась, а даже росла. Об этом тоже в статьях.

Земельный участок под строительство дома и возможные скрытые риски

Местоположение земельного участка на картеПриобретая участок под будущий дом, вы, на самом деле, приобретаете целую местность. Всего лишь за 30 минут вы пройдете расстояние до 3-х км пешком, а на велосипеде  до 7-10 км.  То есть, вы «приобретаете» для себя жизненный ареал в виде круга радиусом до 10 км минимум, что равносильно площади в 300 квадратных километров!

Примечание: если вы не собираетесь совершать пешие или велосипедные прогулки, тогда зачем вообще планировать жить за городом?

Все, что может произойти или проявиться негативного на этой территории, может отрицательно повлиять на качество вашей жизни и планы застройки участка.

Ловушки при покупке земельного участкаНиже кратко перечислим, какие скрытые риски могут быть в отношении земельного участка и окружающей территории, даже если все понравилось, в том числе и по цене. Проблемы могут возникнуть и с давно существующем у вас участком, например, доставшимся по наследству, когда вы займетесь строительством.

геология земельного участка под строительство и его география

Геология под частным домомУровень грунтовых вод, несущая способность грунта, кислотность растительного слоя участка, пути движения талых и ливневых вод, история случаев наводнений от протекающей рядом незаметной речушки, расположение участка относительно сторон света, роза ветров…. Все это может впоследствии  дать следующие минусы:

юридически значимые ограничения на земельном участке

Законодательство и земельный участокЗемельный участок под строительство дома может скрывать ограничения юридического характера — на основании законов, отраслевых правил, распоряжений федеральных и муниципальных органов. Причем, продавец участка может даже не знать обо всех ограничениях, или скрывать это. Потому что  раньше все ограничения отмечались в документации к участку, а сейчас нет. 

Варианты неявных ограничений по участку:

От хозяина–продавца требуйте «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ). Именно в этом документе официально будут отмечены все ограничения и возможности по строительству на данном участке. Этот план хозяину участка по его заявлению обязаны сделать и выдать в органе местного самоуправления, причем, бесплатно.

Если продавец участка под разными предлогами не показывает или не запрашивает ГПЗУ, это повод задуматься…

«красные линии» на земельном участке

Красные линии участка«Красные линии» – это ограничения градостроительного плана на земельных участках. Служат для контроля со стороны властей. Линией красного (или другого яркого) цвета на планах обозначают границы между частными участками и территориями общего или специального пользования (дороги, парки, набережные, скверы и т.п.). Красными линиями также обозначают охранные зоны ЛЭП, газопроводов, каналов связи, ж/дорог и других коммуникаций.

Если участок пустой, не факт, что он будет пустовать в дальнейшем. Не редки случаи, когда вся местность и участок когда-то были признаны властями перспективными для какой-то застройки, запланированной даже через 15 лет.

Например, через 10 лет в вашей местности начнут прокладывать федеральную автомагистраль или железную дорогу, или даже строить завод какой-нибудь.  Оказывается это было вписано в генеральный план развития местной территории.

Красные линии на планахТакие «перспективные территории», запланированные для объектов государственного значения, обычно тоже отмечаются «красными линиями» на градостроительных планах. В последнее время «красными линиями» стали обозначать и допустимое сближение границ соседствующих земельных участков.

Поэтому, прежде чем покупать приглянувшийся земельный участок под строительство дома (или готовый дом с участком), обязательно ознакомьтесь с градостроительными планами, генеральными планами и другими документами застройки всей примыкающей местности.

Градостроительный план или генеральный план застройки нужной местности можно увидеть на официальных сайтах Администраций района, города, области. Это открытые документы.

Если вы что-то построите на участке так, что строение (даже его карнизы) будет выходить за красные линии, то по суду его могут заставить снести.

категории земель

Участки к покупке могут предлагать на землях разных категорий, однако строить жилой индивидуальный дом можно не на всех. Каждая категория земель имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Безусловно строить  индивидуальный жилой дом можно на участках, имеющих ВРИ ИСЖ («индивидуальное жилое строительство»). Такой ВРИ на сегодня имеют все земли поселений

Домик на распаханном участкеДругие категории земель и участков на них имеют в отношении строительства дома ВРИ «Нельзя» или «Можно с ограничениями».

Подробно о категориях земель, о том, как получить разрешение на категориях с ВРИ «Можно с ограничениями», возможно ли переводить участки из одной категории в другую, и другие вопросы по этой теме можете найти в статьях «Как выбрать земельный участок» и «Регистрация земельного участка»

юридически значимые обременения на земельный участок

Рулонный газон участка под залогомПонравившийся вам участок может оказаться в каком-либо обременении, который от вас могут скрыть. Такими  обременениями, например,  может быть арест участка или его залог.

Либо чьи-то арендные права могут обнаружится на ваш участок, и вы, по сути, приобретете не собственность, а переуступку права аренды на этот участок.

Арендные права могут оказаться на тот самый лесок, ради которого вам понравился участок и в котором вы планировали совершать прогулки. И окажется, что посещение этого леса запрещено.

Поиск с лупой по картеДаже если соседский участок находится в обременении — это тоже опасно: на нем могут начаться склоки, совсем не благоприятные для вашего комфорта.

Может вдруг вскрыться сервитут на ваш участок или соседний — защищаемое государством право проходить или проезжать через участок, допустим, коренному населению, например в лес или к водоему

межевые и кадастровые проблемы на участке

Инженер-геодезист работаетМежевание земельных участков – это ряд действий сертифицированной инженерно-геодезической компании на местности, где заданный участок. В результате компания устанавливает или восстанавливает и далее закрепляет местоположение, границы и площадь этого участка.

В результате, геодезическими знаками на самом участке и в документах отмечаются физические границы землепользования (владения) этим участком. Работа геодезистов проводится по заказу и за счет владельца участка (допустим, владелец – это вы).

Инженеры-геодезисты проводят измерения с помощью приборов, обеспечивающих через спутник привязку координатных точек вашего участка к общей кадастровой системе координат страны. Полученные результаты оформляются этой же компанией в виде межевого плана в бумажном и электронном виде (на диске), и вручаются вам.

Вы передаете этот диск и другие свои правоустанавливающие  документы в МФЦ («Многофункциональный центр» обслуживания населения), где они проходят экспертизу и юридически закрепляются включением в базу Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, под названием «Единый государственный реестр недвижимости» (ЕГРН) или кратко «Росреестр».

Кадастровые работы на земельном участкеВыписку из ЕГРН называют «Кадастровым паспортом участка». Эту выписку может заказать и получить любой человек через сайт «Росреестра».  Заверенная выписка из ЕГРН является главным документом о землепользовании земельного участка, в котором все отмечено: собственники, статус земель, точная площадь, границы и др.

Подробнее всю процедуру — как провести межевание и регистрацию в «Росреестре»,— вы найдете в статье «Регистрация земельного участка».

Проблем с межеванием при покупке земельного участка под дом может быть несколько, вот некоторые из них:

Как ответить на вопрос?Выше кратко рассмотрены самые существенные проблемы с участками, есть и другие. Как их своевременно заметить при выборе земельного участка под дом? Как в результате избежать неэффективной покупки, или незаконного строительства? — об этом детальнее в статьях рубрик «Как выбрать земельный участок?», «Покупка земельного участка» и «Регистрация земельного участка»